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买楼-新盘楼市
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[买房指南] 房产常识小册子!购房经之——前期准备篇

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发表于 2014-9-24 13:38:58 | 显示全部楼层 |阅读模式
      人成年后三件大事基本上是每个人都必须经历的,那就是买房,结婚,生子。房子的概念对于咱中国人来说几乎等同于家。高房价让许多家庭要穷其几辈人的积蓄才能买一套房子。那么,选择一个适合自己的住房就至关重要!
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      对于绝大部分人来说,买房都是新手。本帖就告诉这部分买房网友,购房前期,你应该准备些什么。

购房前期,你应该准备些什么

     一、你是否具备广州市的购房资格。
     广州市的限购政策是:
首套首期付3成,二套要付6成,外地户口只可以收买一套,还要看你在其他地方有没有买过房子。(如果你在广州市以外买过但没有贷过款的话可以去办一个“无购房证明”;但如果你是贷款在广州以外的地方买过房,就要当你是二次购房就要首期6成。当然如果这次你在广州购房是一次性付款就可以当首次咯)

    二、要清楚手里有多少钱可用于购房。先考虑买得起的房子,再考虑喜欢的房子。
    1.预备首付多少。
    2.每个月最多能承受多少的贷款。
    3.预留部分钱用来超支。
    4.计划一下买房和装修中间有多少时间,没有足够的时间存钱的话,那就还要预留一部分装修的钱。

    三、你需要的是什么样的房子,也就是说你预备在哪个区域买房。
    每个区域的房子差价都是以千来计的,要结合经济情况,根据你的工作和生活圈子来选择区域。你是准备在你和TA的工作地点的中间买房,还是靠近某一方的附近?这样就可以划定一个大的看房范围。

    四、收集楼盘资料
    现在网络非常发达,各种信息查起来都非常方便。在实地看房之前,先在新房库里面查你预备购房区域有哪些楼盘。并初步的筛选一下,这个过程中我们可以做这些事情:


     1. 可以在咱们的番禺房产网epy.cn里面搜一下楼盘有无不能办证的负面信息。要是有就可以直接PASS,不用耽误时间去实地看房了。

     2. 报名番禺房产网epy.cn的看房团活动。多听一下其他网友的建议,结合自己的实际情况,缩小选择范围。

     3. 了解项目的基本信息:比如楼盘容积率,项目周边的交通,学校,楼盘均价等等。做到心里有个大概的印象。

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 楼主| 发表于 2014-9-24 13:42:00 | 显示全部楼层
房地产知识很重要,为避免你被忽悠,小E列举了些重要的基础知识让你更加了解房子。

   开发商五证二书
       1)  国有土地使用证
     2)  建设工程规划许可证
     3) 建筑工程用地规划许可证
     4)  建设工程施工许可证   
     5)  商品房预售许可证

   
“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
   “五证”属于行政许可的范围和性质,代表开发商的资质。“两书”是开发商根据法律规定自行制作并提供给业主的书面材料。“五证”中最重要的是土地使用证和商品房预售许可证,两者表明所购房屋属合法交易范畴。

     楼盘均价是楼盘的平均价格,它代表着一个项目整体的价位水平。但购房者在去售楼处咨询时会发现,用标着的“均价”来买房,往往是买不到的。那么“均价”到底是什么呢?开发商在开盘销售之前根据当前的市场情况以及成本核算,定出要销售的小区中的销售价格,这个价格就是项目的均价。一个楼盘在推向市场时,先有“均价”,通过它来计算出每栋楼中的每个单元户型的价位,它是整个楼盘销售价格控制的一个重要标准,是这个楼盘售价的平均值。根据这个平均值,才是根据每栋楼在总平面中的位置不同、朝向不同、景观不同等定出来的价差系数。用拟定的均价乘以每栋楼的系数,得出这栋楼的销售平均价。

     楼盘起价楼盘中相对位置不好的那一类房子的单价。起价房可能只有一套或一层,所以对购房者没有太大的实际意义,只是参考价而已。

  公摊所谓公摊面积,是分摊的公用建筑面积的简称,它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。普通住宅的一般公摊比例: 多层:8%——15% ,小高层: 10%——20% ,高层:15%——30%

  实用率实用率是套内建筑面积和住宅面积之比,大于使用率,因此,往往有开发商用实用率来吸引买房人。

  建筑容积率是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。建筑密度:即建筑覆盖率,指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。绿化率:是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。

  房屋的产权房屋产权指的是房屋所有者对房屋所拥有的完全所有权,主要包括对房屋的占有,使用,处分和收益权。简单说就是拥有使用该房屋,或出租该房屋获取租金收入,出售该房屋获取增值,将该房屋抵押给银行或其他组织或个人进行融资或贷款等权利。

  印花税印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税。

  1)征税范围及纳税人。印花税的课税对象是房地产交易中的各种凭证。

  2)税率和计税方法。房屋产权转移书据,印花税按合同额万分之五贴花。其应纳税额的计算公式为:应纳税额=计税金额×适用税率。

  3)纳税地点、期限和缴纳方法。印花税在应纳税凭证书立领受时缴纳,合同在签订时缴纳,产权转移书据在立据时缴纳。

  契税:契税是指房屋所有权发生变更时,就当事人所订契约按房价的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。它是对房地产产权变动征收的一种专门税种。


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 楼主| 发表于 2014-9-24 14:20:14 | 显示全部楼层
房地产术语:

房地产、房产、房地产业,房地产一级市场等等,这些顾名思义的、公众口中出现频率很高的词语,相信大家已经不陌生了,
但是对那些刚刚开始接触房地产行业并且有购房需求的网友们来说,还是会有些专业术语不大了解的,所以小E今天罗列出了一些,希望对你们有一些参考价值。

PS:其实这些资料网上随处都可以找到,之所以编辑这个帖子是为方便大家查阅的同时自己也复习巩固一遍。
觉得有用的,欢迎回帖捧场
想要纠错和补充的,也欢迎回帖捧场。file:///C:\DOCUME~1\ADMINI~1\LOCALS~1\Temp\TempPic\YEPU0OM~$$KFYF$~3$@2)JT.tmp

1、产权证书:产权证书是指"房屋所有权证"和"土地使用权证"。

2、五证二书: 五证是指《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)、《商品房销售(预售)许可证》。二书是指《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》
PS:购房者在购房时应要求房地产开发商和销售商提供齐全的“五证”、“二书”,这是法律对销售方的基本要求。“五证”中最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》,两者表明所购房屋属合法交易范畴。

3、单位产权房:单位产权房是指产权属于单位所有的房屋,也称系统产权房、系统房。

使用权房:指国家以及国有企事业单位投资兴建的、ZF以规定租金标准出租给居民的公有住房。

4、存量房:一般是指未居住过的二手房,即通常所讲的“库存待售”的房产。

5、廉租房:我国的廉租房只租不售,提供给城镇居民中最低收入者。

6、准现房:准现房是指房屋主体已基本封顶完工,小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现,房型、楼间距等重要因素已经一目了然,工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。但是这种房产的性质仍然属于期房,ZF按照期房进行管理,必须办理商品房销售许可证才能销售。

7、现房:现房是指消费者在购买时已经通过交付标准的各项验收(各地对交付标准没有统一规定),可以正式入住的物业。只有拥有房产证和土地使用证才能称之为现房。

8、期房:期房指房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止,所出售的商品房。习惯上把在建的、尚未完成、不能交付使用的房屋称为期房。

9、尾房:尾房,又称尾楼,不能等同于烂尾房和一般空置房,是指项目销售八九成以后剩余或长时间没有销售出去的房屋。
PS:当商品住宅的销售量达到80%以后,开发商已经获利,此时所销售的房产,一般称为尾房。尾房本身有两种形态,一种是整个项目里面比较好的房子,开发商将其留在最后“压场”;另一种是有“问题”的房子,诸如朝向不好、采光不足,或是楼层不佳、位处两级等问题,但并非一无是处。这类房子只要经多方权衡和比较,还是有其独特魅力的。

10、烂尾房:烂尾房的品种是不受限制的,无论是高档公寓、写字楼、别墅还是普通商品住宅,均存在同样的可能性。因此,投资购房者详细了解项目开发商的整体实力,正确判断市场供求状况,掌握国家政治、经济环境的动态都是十分必要和重要的。

11、外销房:外销房是由房地产开发企业建设的,取得了外销商品房预(销)售许可证的房屋。可出售给国内外的企业,其他组织和个人。

12、内销房:内销商品房是由房地产开发企业建设的,取得了商品房销售许可证的房屋,内销商品房可以出售给当地企事业单位和居民。

13、混合结构: 砖石、砖混、砖块、钢混

14、大模板结构:以混泥土现浇代替砖作为承重墙

15、大板结构:预制件现场装配、用钢比重大

16、框架结构:钢筋混泥土为承重梁柱,可随意分隔

17、简易结构:临时建筑,最长使用年限为2年

18、容积率:是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。
PS:对于发展商来说,容积率决定地价成本在房屋中占的比例,而对于住户来说,容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区,高层住宅容积率应不超过5,多层住宅应不超过2,绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制,并不是所有项目都能做得到。

19、建筑密度:是指建筑物的覆盖率。
计算公式 建筑密度=建筑首层面积/规划用地面积。 比如一块地为10000平方米,其中建筑底层面积3000平方米,这块用地的建筑密度就是3000/10000=30% 。建筑密度一般不会超过40%-50%,用地中还需要留出部分面积用作道路、绿化、广场、停车场等。

20、绿化率:项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。
计算公式 绿地率=绿地面积/土地面积

21、楼间距(日照间距):两相邻楼的外墙面距离。同一个小区两栋相邻的楼与楼之间的距离。
PS:建筑间距的控制是为了保障人们工作、生活的质量与安全,满足必须的日照时长、采光、通风、隔音等要求。

22、公用面积:公用面积是指住宅楼内为住户出入方便、正常交往及保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。

23、使用面积:指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和

24、实用面积:它是建筑面积扣除公共分摊面积后的余额

25、居住面积:住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。

26、净面积:要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积(即结构面积)。

27、辅助面积:辅助面积是指住宅建筑各层中不直接供住户生活的室内净面积。包括过道、厨房、卫生间、厕所、起居室、贮藏室等。但不包括烟囱等。

28、套内面积:是由以下三部分组成的:套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。

29、竣工面积:是指竣工的各幢房屋建筑面积之和。房屋建筑的竣工应是按照设计要求全部完工,经验收合格的建筑。

30、公摊面积:指每套(单元)商品房依法应当分摊的公用建筑面积。在日常使用中,一般也简称公摊面积或公摊。

31、销售面积:套内建筑面积 +分摊的公用建筑面积(俗说“公摊面积”)就是销售面积。

32、得房率:是指可供住户支配的面积(也就是套内建筑面积)与每户建筑面积(也就是销售面积)之比。
PS:得房率太低,不实惠;太高,不方便。因为得房率越高,公共部分的面积就越少,住户也会感到压抑。一般得房率在80%左右比较合适,公共部分既宽敞气派,分摊的面积也不会太多,比较实惠。一般多层的建筑物得房率为88%,高层的建筑物得房率为72%,而办公楼为55%。

33、共有房产:两个或两个以上的人对同一处房产共同享有所有权。

34、共同共有房产:指两个或两个以上的人,对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。

35、共有建筑面积分摊系数:整幢建筑物的共有建筑面积与整幢建筑物的各套套内建筑面积之和的比值,即为共有建筑面积分摊系数。
计算公式 公用建筑面积÷套内建筑面积之和=公用建筑面积分摊系数

36、起价:即起步价,是指某物业各楼层销售价格中的最低价格,即是起价。
PS:多层住宅,不带花园的,一般以一楼或顶楼的销售价为起价;带花园的住宅,一般以二楼或五楼做为销售的起价。

37、预售价:预售价不是正式价格,在商品房交付使用时,应按有批准权限部门核定的价格为准。

38、基价:经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层,朝向差价后而得出。

39、均价:楼盘的平均价格,它代表一个项目的整体价位水平。

40、一次性买断价:一次性买断价是指买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语,确定之后,买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务,不得随意变更。

41、开间:住宅设计中,住宅的宽度是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。
PS:住宅开间一般为3.0到4.5米。规定较小的开间尺度,可缩短楼板的空间跨度,增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性;房屋的进深,则是指房屋的实际长度。

42、进深:在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙壁到后墙壁之间的实际长度。进深大的房屋可以有效地节约用地,但为了保证建成的建筑物有良好的自然采光和通风条件,进深在设计上有一定的要求,不宜过大。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右,不能任意扩大。

43、层高:是指住宅高度以“层”为单位计量,每一层的高度国家在设计上有要求,这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。

44、净高:层高和楼板厚度的差叫净高。


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发表于 2015-6-26 14:00:30 | 显示全部楼层
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发表于 2015-7-11 17:08:40 | 显示全部楼层
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发表于 2015-7-22 11:01:01 | 显示全部楼层
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发表于 2015-10-22 15:45:37 | 显示全部楼层
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发表于 2015-10-23 11:52:04 | 显示全部楼层
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发表于 2015-11-25 15:34:11 | 显示全部楼层
购房前准备钱就得了,其它不用备。
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发表于 2015-12-2 10:23:40 | 显示全部楼层
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发表于 2015-12-17 16:24:14 | 显示全部楼层
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发表于 2017-9-1 10:49:58 | 显示全部楼层
谢谢各位的分享!
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